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首席律师

张立骏律师

单位:浙江天晟律所

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律师简介

张立骏律师,现执业于浙江天晟律师事务所,宿迁专业刑事辩护、交通事故、婚姻家庭、债权债务纠纷律师,华律网等多家网站 特邀律师,腾讯、新浪等多家网站认证律师,具有深厚的法学理论功底及专业的实务操作经验。担任多家企业法律顾问,曾长期从事政企投资、企业设立、营运及管 理等法律事务,办案认真负责,注重技...更多>>

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借名买房纠纷频发,谨防“赔了房子又折钱”

来源:临安律师网作者:张立骏时间:2012-11-23 16:53:43

  记者从西城法院了解到这样几则案例:王先生和程女士是夫妻,年近六十,二人因年龄原因无法办理银行贷款,便以儿子的名义与他人签订了房屋买卖合同,购买了一套二手房。二老按约定支付了房屋首付款和相关税费后,办理了房屋过户,产权证上登记的所有权人为其儿子小王的姓名,房屋贷款均由程女士以小王名义偿还。后小王将房屋出售并签订买卖协议,买主将购房款分次打入到王先生和程女士的银行账户。不料,小王竟然以不当得利为由将父母诉至法院,要求父母返还收取的房屋价款300余万元。

  案例二:李先生和阎女士结婚后承租了李先生单位的公房,后李先生承租的公房遇拆迁,拆迁安置的其中一套房屋位于西城区,应由李先生购买,但因李先生年龄较大,无法办理银行贷款,夫妻二人商定后决定以儿子名义购房并办理贷款手续。之后儿子小李与银行签订贷款协议,但房屋首付款及大部分贷款均由其父母支付。2010年,小李将李先生和阎女士诉至法院要求父母腾房,被法院判决驳回。2011年小李再次将父母告上法庭,要求确定房屋归其所有,再次被法院驳回。无奈之下,父母二人只得将儿子告上法院,要求确认房屋归夫妻二人所有,法院最终判决支持了老夫妇的请求。

  案例三:孙先生与李先生签订房屋买卖协议,约定由孙购买李所有的房屋。因为孙先生当时是外地人,不能购买李先生单位上市的公房,为此,孙先生与其叔叔和婶婶协商,决定以其叔叔的名义购买,待孙先生有资格后再将房屋过户至其名下。该房屋过户所有手续和材料均是由孙先生亲自办理,取款凭证、收款收据、原产权人产权证及相关的过户手续等均在孙先生处。在取得购房资格后,孙先生多次找到婶婶张女士办理房屋过户事宜,但遭到拒绝。2011年婶婶张女士起诉要求孙先生一家从房屋内腾出,被法院判决驳回。张女士不服提出上诉,二审法院认为孙先生与其叔叔间存在借名买房关系,判决驳回上诉,维持原判。

  西城法院民事审判庭的法官告诉记者,从该院审结的部分相关案例来看,购房人之所以选择“借名购房”,主要有下列原因:一是“借名”人不具备购房资格。保障房政策和限购令的实施,使得有购房需求的人因不符合购房条件而无法购房,如非北京户口在京纳税不满五年、家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房。二是购房人因年龄等原因无法办理银行贷款。由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整,一些人虽有购房资格,却因银行贷款审批未过而无法购房,如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。三是购房人想享受低价购房的优惠条件。一些单位对内部职工购房往往存在着优惠条件,如团购、集资建房、公有住房私有(房改房),交易价格远低于市场价格,使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。

  另据记者从北京石景山区法院了解,该院仅今年一二月份就受理借名买房纠纷十余起,由此引发权属确认、房屋腾退、返还原物、排除妨害等近20件连环诉讼纠纷,造成矛盾冲突不断激化、升级。如法院受理的安某夫妇与刘某“借名买房”一案中,“出名人”刘某以房屋所有权人的身份要求安某夫妇腾退房屋,而安某夫妇亦诉至法院要求确认房屋所有权,要求刘某办理过户手续。诉讼过程中双方矛盾冲突不断激化升级,甚至缠诉闹访。

  石景山法院经调研发现,当事人为规避政策而通过借名、买号等交易保障房的行为,往往具有一定的隐蔽性,对出资、贷款等行为一般仅有口头约定,且不易被发现。另外,涉保障房诉讼纠纷多发生在特定主体之间,尤其“借名买房”、转让购房号等纠纷主体往往存在近亲属、同事、朋友级关系。这些特殊主体基于亲情、友情或信任关系恶意串通规避购房政策,且不易暴露。因此,实际诉至法院的诉讼案件仅为“冰山一角”。随着交易条件或情况的变化,将会有更多潜在诉讼纠纷诉至法院。“借名人”与“出名人”往往就权属确认、房屋腾退、出资返还、损失赔偿等问题形成系列诉讼,矛盾化解难度较大,难以通过和解调解途径化解矛盾纠纷。

  北京昌平区的回龙观(社区网论坛商铺)和天通苑[最新消息价格 户型 点评](社区网论坛商铺)是全国最大的经济适用房项目所在地,随着近年来房价的急剧攀升,钻法律和政策漏洞购买经济适用房的当事人不在少数,违反政策进行经济适用房买卖的主要有两种现象,一种是“借名购房”,另一种就是签订“黑白合同”。

  北京市昌平法院回龙观法庭的一项调研显示,该法庭受理的经济适用房“借名购房”、“黑白合同” 引发的纠纷,已占到该法庭房屋买卖案件的一成左右。由于目前适用的《北京市经济适用房管理办法》不属于《合同法》规定的法律、法规强制性规定,使得此类案件在审理中出现两难境地:如果严格按照《合同法》判决,当事人到建委无法过户,案件难以执行;而按照《北京市经济适用房管理办法》判决,又有悖于《合同法》和诚信原则。